Что такое ипотека в силу закона, в каких случаях применяется

Выдавая кредит, банк старается снизить риск его невозвращения. Для этого берется залог. Оформление может быть сделано при помощи соглашения. Залог может быть установлен законодательно. Покупка квартиры требует тщательного оформления документов, чтобы избежать возможных ошибок. Что такое ипотека в силу закона — подробно расскажет статья.

Что такое ипотека в силу закона

Получение квартиры на средства, полученные от ипотечного займа, регламентируется законодательной базой. Закон «Об ипотеке» № 102 — ФЗ от 16 июля 1997 г (Закон) подробно регламентирует действия в этой сфере.

Улучшение жилищных условий означает новую квартиру. Накопить на это необходимую сумму долго и не всегда доступно. Выход в этой ситуации — кредит.

Однако банк старается при выдаче займа снизить риск невозвращения денег. Такую цель можно достигнуть, потребовав залог с заемщика.

Если собственник владеет имуществом, которое по своей ценности превосходит кредит на квартиру, то это можно заложить и получить деньги.

Не всем это доступно. Поэтому распространены ипотечные кредиты. Роль залога выполняет квартира, покупаемая на этот займ.

При выдаче денег банк покупает дом или квартиру для заемщика. Последний сразу становится его собственником. Однако, регистрируясь в Едином реестре для прав на недвижимость, в записи о ней получают отметку об обременении. Это оттого, что квартира — залоговое имущество.

Такое оформление означает, что ипотечный кредит делает доступным квартиру всем тем, кто по нему рассчитается.

Расчет не сделан — тогда банк продает квартиру, погашает задолженность клиента, а остаток возвращает.

Помещение в залог иногда выполняется по заключенному соглашению.

Обычно сначала ведутся переговоры об ипотечном займе. Клиент далее занимается поисками жилой недвижимости в пределах, предоставленных банком кредитных денег.

Когда квартира для покупки найдена, банк полностью ее оплачивает, а заемщик — оформляет. В подписываемом документе может не упоминаться факт предоставления закладной. Ипотека для заемщика все же имеет место. Оформленный заем называют легальной ипотекой. Это говорит ст. 488 ГК РФ. Об этом сказано в пункте 5 статьи.

Этот вариант выгоднее договорной ситуации. Заключенное соглашение можно оспорить в суде, но нельзя этого сделать с законной.

Нужно принять во внимание, что, хотя обременение при данного рода договорах накладывается автоматически, стороны могут составить соглашение, где они отказываются от ипотечного займа по закону. В этом случае она применена не будет.

Такую проверку можно сделать самостоятельно. Для этого можно навести справки в Росреестре, МФЦ. Есть возможность получить требуемую информацию на сайте ЕГРН. Также возможно оформить получение выписки о квартире через интернет.

На недвижимость

По ст.1 федерального закона, регулирующего действия, относящиеся к ипотечному займу, указывается, что, покупая за счет полученного кредита, выданного для покупки объекта недвижимости, применяется законная ипотека.

Этого не происходит в двух следующих ситуациях:

  1. Когда кодекс или законодательство утверждают о неприменимости рассматриваемого обязательства в конкретных условиях.
  2. В договоре сторон прописано, что они отказываются от применения легального ипотечного займа.

На земельный участок

Согласно ст. 64.1 Закона при получении займа на землю возникает ипотечный займ по закону, если соглашение не предусматривает обратного.

На квартиру

В ст. 77 Закона указано о приобретенной за счет банковских денег квартире или доме, зарегистрированных в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости, что она становится залогом при выплате этого кредита.

Особенности ипотеки в силу закона

При проведении регистрационных действий необходимо убедиться, что покупаемая недвижимость до подписания соглашения не имела обременения. В иных ситуациях банк откажется предоставлять деньги для такой покупки.

Законный ипотечный заем возможен в следующих случаях:

  1. Если покупается квартира по соглашению, включающему условие бессрочного содержания с предусмотренной выплатой ренты. Тогда происходят платежи до тех пор, пока квартира не будет о плачена.
  2. Иногда ипотека дается не на новую квартиру, а на постройку жилья и покупку для этого придомового земельного участка.
  3. Кредиты допустимо выдавать также на покупку не только жилых объектов, но и гаражей для машин или мотоциклов, доли в собственности на квартиру, различных земельных участков (не только таких, на которых строится жилой дом), производственных помещений для дальнейшего использования при ведении бизнеса и прочих разновидностей недвижимости.

Рента

Тут рассматривается ситуация, когда договор ренты — юридическое основание приобретения недвижимости. Речь может идти не только о квартире или земле, а о любом объекте.

Выплата делается до полного расчета по займу. При покупке с использованием целевых заемных средств такая недвижимость начинает выполнять роль залога, формируя легальную ипотеку.

Если плательщик ренты не может рассчитаться, то ее получатель может осуществить продажу такой недвижимости и из полученных финансовых ресурсов компенсировать себе понесенные убытки.

В рассматриваемой схеме плательщик имеет право заключить страховое соглашение, которое предусматривает компенсацию продавцу если произойдет неуплата оговоренных ими рентных платежей.

В рассматриваемой ситуации разрыв соглашения о ренте может произойти не только в случае неплатежей, но и при ухудшении условий выполнения рентных платежей. Последнее обстоятельство включает в себя, например, ситуацию, когда имеются сведения, что у плательщика ухудшилось финансовое состояние.

Продажа в кредит

В случае, если оплата покупки происходит не сразу, а спустя некоторое время, речь идет о продаже в кредит. Данная ситуация предусматривается также тогда, когда происходит продажа в рассрочку. Ст. 488, 489 ГК РФ определяют, что проданный товар представляет собой залог у продавца до того, как выплата не будет произведена полностью.

Нужно отметить, что речь при этом идет не только о покупке недвижимости, а о любых приобретениях, сделанных указанным способом.

В данной ситуации возникает ипотечный законный займ.

Залог не будет возникать только в тех обстоятельствах, когда, между участниками сделки подписано соглашение и в нем упоминается, что положения законной ипотеки к этой сделке применены не будут.

К плательщику, не производившему оплату вовремя, могут примяться штрафные санкции, которые выраженные в том, что за время просрочки будут начислены проценты.

Приобретение недвижимости

Когда говорят об ипотечном кредитовании, часто речь идет о новом жилье. Однако данный способ покупки в кредит может относиться к любому виду недвижимости. Здесь важно, что приобретаемый в кредит объект становится залогом.

В ст. 77 Закона сказано, что любое жилое помещение, купленное за счет банковского кредита или за счет целевого кредита, который выдан другой организацией, становится залоговым имуществом с того, момента, как завершится оформление регистрации в реестре.

Может возникнуть ситуация, когда в приобретаемой квартире живут несовершеннолетние дети. В этом случае передача квартиры в залог не может быть выполнена без получения разрешения органов опеки и попечительства. Оно может быть получено только при условии, что эта продажа не нарушает их законных интересов.

Чтобы получить такое согласие, нужно подготовить соответствующий пакет документов и обратиться в органы опеки и попечительства. Решение будет принято не позже, чем через 30 дней после произведенного обращения.

Ст. 64.1 Закона говорит о легальной ипотеке, возникающей при кредитном приобретении земли. Здесь сказано, что, если это не противоречит законодательству и заключенному соглашению, земля получает роль залога при оформлении записи в Едином реестре.

Ст. 69.1 Закона упоминает, что кредитная недвижимость подразумевает легальный ипотечный заем при условии, что ни законодательство, ни договор этому не противоречат.

Данная статья рассматривает покупку следующей недвижимости:

  • любое здание (может рассматриваться как жилая, так и не жилая недвижимость) или какое-либо сооружение вместе с землей, на которой оно расположено;
  • отдельные помещения нежилого назначения;
  • машино-место на стоянке или в гараже.

Существуют объекты, по отношению к которым ипотечное кредитование не применяется:

  1. То, что используется для обязательной приватизации, а также то, для которого она запрещена.
  2. Изъятое из оборота здание или земля.
  3. То, на которое наложение взыскания запрещено.

Ипотека в силу закона и в силу договора, отличия

Различные виды договоров отличаются друг от друга по таким признакам:

  1. При возникновении речь идет об основании, на котором построены договорные отношения. В одном случае это текст договора, а в другом — это сделано непосредственно в силу закона.
  2. Проведение регистрации объекта недвижимости может отличаться. Запись о залоговом обременении заносится в момент оформления прав собственности путем внесения информации в Единый реестр. Когда речь идет о применении закона, то в данном случае факт ипотеки и залогового обременения регистрируется в автоматическом режиме. При этом подавать документы может только один из контрагентов. В другом случае для оформления должны прийти обе стороны. При этом в регистрационной записи будет отмечено, что в данном случае залог оформлен на основе ипотеки по договору.
  3. Вид залога в разных случаях может отличаться. В первом случае это может быть только покупаемая недвижимость, а во втором — залог может быть любым с согласия банковского учреждения.
  4. В первом из рассматриваемых случаев госпошлина платиться не должна. Во втором — ее заплатить необходимо.

Как снять обременение ипотеки в силу закона

Чтобы оформить снятие отметки в Реестре, нужно у кредитора получить подтверждение того, что имел место полный расчет по займу.

Снятие обременение нельзя сделать единолично, в нем обязаны участвовать все стороны. Для этого они обе должны прийти в Росреестр или МФЦ. После подачи документов вопрос должны рассмотреть на протяжении трех суток. В результате бывший заемщик получает выписку из реестра, где отсутствует пометка.

Законный залог действует в результате действия законодательной нормы и не отражена в заключенном соглашении. Человек, приобретая жилье или другое имущество должен понимать, какие обязательства он на себя берет. Легальная ипотека помогает банку гарантировать полное и своевременное поступление денег по выданному займу.

В данном видео вы узнаете о том, что такое ипотека в силу закона и ипотека в силу договора:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Еще по этой теме:
  1. АватарИван :

    Не совсем понятно, что делать, если пенсионный фонд требует для использовании материнского капитала при оплате текущих платежей по ипотеке выделить для несовершеннолетних детей доли в соответсвующей недвижимости,а органы опеки отказывают в использовании этой недвижимости в качестве залога именно потому, что в ней есть доли насовершеннолетних.

    1. Эксперт ВыборПраваЭксперт ВыборПрава :

      Вам необходимо связаться по телефону с нашими специалистами, показать им свои документы, чтобы получить консультацию именно по вашей правовой проблеме. Важно увидеть документы, а не ваши объяснения ситуации.
      Различные операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети, находятся в зоне пристального внимания органов опеки. А сделка по залогу содержит в себе риск потери недвижимости. В результате могут быть нарушены права несовершеннолетних, что недопустимо.

      Бесплатная консультация юриста (нажмите на номер)
      г. Москва и область
      Показать телефон
      +7-(499) XX-XX-XXX
      г. Санкт-Петербург и область
      Показать телефон
      +7-(812) XX-XX-XXX
      Федеральный номер
      Показать телефон
      +7-(800) XX-XX-XXX
      доб. 945
  2. АватарОлег :

    Не совсем понял нюанс с ипотекой по закону и по договору. Разве все договора, заключаемые на территории РФ, в том числе и ипотечные, не должны полностью соответствовать законодательству страны?

    1. Эксперт ВыборПраваЭксперт ВыборПрава :

      Можно простым языком объяснить следующее. Если человек решил купить жилище в ипотеку, то у него есть два варианта.
      Первый. Покупаемая квартира сама является залоговым имуществом. То есть квартира принадлежит этому человеку, но при регистрации в реестре указано, что она обременена ипотечным кредитом. Такие кредиты выдаются с применением ипотечного законодательства и называются ипотекой по закону.
      А если у заемщика есть обеспечение по ипотечному кредиту, допустим, другая квартира, то это просто ипотечный кредит по договору. К его условиям не применяется законодательство по ипотечному кредиту.

      Бесплатная консультация юриста (нажмите на номер)
      г. Москва и область
      Показать телефон
      +7-(499) XX-XX-XXX
      г. Санкт-Петербург и область
      Показать телефон
      +7-(812) XX-XX-XXX
      Федеральный номер
      Показать телефон
      +7-(800) XX-XX-XXX
      доб. 945

Оставить свой комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

 

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: