Обременение земельного участка сервитутом: для чего это нужно

Сервитут на земельный участок
Сервитут на земельный участок

При планировании покупки недвижимости с землей многие покупатели сталкиваются с таким неприятным нюансом, как обременение земельного участка сервитутом.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения закона, то сервитут дает срочное или постоянное право использовать земельный участок иным лицам, даже если он находится в собственности.

Так что же обозначает данное обременение, и какие юридические последствия могут последовать?

Попробуем разобраться.

Обременение земельного участка, что это

Обременения различного рода в сделках с недвижимостью практиковались издавна. Широкое применение получил сервитут. Римские юристы описывали его еще в древности.

В сегодняшней России обременением недвижимости или участка земли считается ограничение владельца в полной мере использовать и распоряжаться своей собственностью.

Сервитут требуется в следующих ситуациях:

  • Для обеспечения свободного передвижения или проезда через чужой участок земли.
  • Для прокладывания проводов телефонной линии или ЛЭП, предполагаемых дальнейшую эксплуатацию.
  • Для обеспечения жилых домов водоснабжением или в агрономических целях.
  • Для предоставления собственнику возможности использовать земельный участок в своих нуждах, если их осуществление невозможно без данного обременения.

В последнем пункте описаны обстоятельства, когда на определенном земельном участке возведен чужой жилой дом, а его собственнику необходимо иногда или регулярно использовать участок земли или его часть для эксплуатации своего жилья.

Например, собственнику соседнего участка необходимо поменять окно в доме, которое находится на стороне чужих владений, и добраться до него, не ступая на земельную собственность соседа ―  невозможно.

Как устанавливаются обременения

Обременения могут устанавливаться исходя из:

  • Законодательства РФ.
  • Соглашений об ипотеке, длительной аренды и т. п.
  • Судебных решений

Какие бывают обременения

Законодательством РФ разрешены следующие виды обременений:

  • Судебный арест.
  • Управление на доверии.
  • Сервитут
  • Обременение по концессионному соглашению.
  • Длительная аренда.
  • Ипотека

Обременения могут устанавливаться не только в отношении земли, а также на находящиеся в ее владениях культурные памятники в виде строений.

Как зарегистрировать обременение

Также как и право на собственность, все виды обременений должны пройти обязательную регистрацию. Сотрудники Росреестра выполняют занесение определенной записи в единый государственный реестр прав.

Так как сведения реестра доступны любому заинтересованному гражданину, проверить приобретаемый земельный участок на наличие обременений несложно.

Что обозначает термин «сервитут»

Установление сервитута
Установление сервитута

Сжатые права использовать в своих нуждах чужой земельный участок называется сервитутом.

Как правило, данное обременение устанавливается для получения возможности беспрепятственно осуществлять эксплуатацию своего жилья и иметь к нему свободный доступ, посредством сервитута.

Использование чужого земельного участка по сервитуту обозначает следующее:

  • Свободно проходить или проезжать по территории чужой собственности.
  • Получить право осуществить земельные работы, для обеспечения своего дома разного рода коммуникациями.
  • Использовать соседское землевладение для мелиорации.

Обременение земельного участка сервитутом лишает землевладельца возможности в полной мере и без постороннего участия распоряжаться своей землей и может нести как частный, так и публичный характер. Частным будет называться обременение в заинтересованности одного определенного лица.

Что касается публичного установления, то в этом случае право на эксплуатацию чужого участка земли получает группа лиц.

Обычно публичный сервитут имеет место в ситуации, когда необходимо предоставить проход через чью-то собственность или дать возможность скосить траву для рогатого скота, и обеспечить выход на пастбище домашних животных и т. п.

Частный сервитут может быть установлен по судебному решению или на основании составленного соглашения с собственником земельного участка. Принятие решения об обременениях федеральными властями или городским управлением в виде нормативного акта осуществляется преимущественно в отношении публичного сервитута.

Одним из наглядных примеров может стать право любого гражданина находиться в лесной зоне, без получения возможности вылавливать рыбу и рубить деревья.

Как установить частный сервитут через суд

Зачастую между землевладельцем и заинтересованным лицом возникают правовые спорные ситуации касательно использования участка. Даже в той ситуации, когда чужая земля фактически эксплуатируется гражданином в своих интересах, а землевладелец не желает установить обременение сервитутом, юристы дают рекомендации разрешить недопонимания в судебном порядке.

Представители закона вынесут правомерное решение и утвердят официальное установление сервитута, дающее право ограничено использовать участок.

При таких обстоятельствах судебное решение станет залогом правомерности установления обременения и позволит заинтересованному лицу свободно использовать в своих целях часть участка соседней собственности. Ведь без подтверждающих документов и законной регистрации сервитута землевладелец может отказаться от устных договоренностей и ограничить проход по своей земле.

Для положительного решения суда, лицо, требующее установления сервитута не должно иметь никаких иных возможностей и решений для выполнения законных действий, касательного обслуживания своего участка, не используя соседнюю земельную собственность. Иначе суд отклонит требование по иску.

Например, если на владениях ответчика находится родник, который является единственным доступным ресурсом питьевой воды в округе, то решение суда вероятней всего будет принято в пользу истца. Или наоборот, если поблизости есть еще один природный источник воды, истец вряд ли получить решение об утверждении сервитута.

Чтобы судебное разбирательство прошло успешно, истцу необходимо привести суду несколько неоспоримых фактов, а именно:

  • Отсутствие реальных и разумных возможностей, для осуществления своих правомерных действий, без установления сервитута. Например, истец не может выполнить замену своего окна, так как оно находится на территории соседней собственности.
  • Фактические доказательства того, что собственник земельного участка не захотел выполнить регистрацию сервитута, по договоренным условиям двух сторон.

Представитель суда, разбирая дело, обязан учесть интересы обеих сторон и установить сервитут таким образом, чтобы установленные права обладателя обременения не создавали дискомфорт собственнику земельного участка, а значит должны быть соблюдены исключительно заявленные потребности истца.

Каким бы ни было решение, судья должен в большей мере учитывать интересы землевладельца, так, чтобы обременение как можно меньше ограничивало его возможности и права владения участком.

Платеж за эксплуатацию земли

Оплата за пользование чужим участком
Оплата за пользование чужим участком

По законодательству РФ землевладелец вправе самостоятельно установить плату за использование его земельного участка обладателем обременения.

Размер платежа определяется путем переговоров или в судебном порядке.

Если брать во внимание общие правила, то размер оплаты за эксплуатацию земли не должен превышать приблизительную сумму, которую мог бы получить со своей собственности землевладелец, не будь наличие обременения.

Завершение действия сервитута

Действие сервитута завершается по сроку, установленному двумя сторонами, если он не является бессрочным. К тому же сервитут может прекратить свое действие:

  • По решению землевладельца и заинтересованного лица.
  • По желанию собственника земельного участка, в том случае если сервитут препятствует эксплуатировать землю по ее прямому предназначению.
  • По потребности одной из сторон, если причин по которым было установлено обременение больше нет.

Обременение по ипотеке

Обременение по ипотеке ― распространенная ситуация. Существует ряд базовых правил, касательно ипотеки на недвижимость, однако имеются и определенные нюансы:

  • Ипотека может выдаваться не только на приобретение собственности, но и в случае длительной аренды, при письменном согласии владельца.
  • Ипотечное кредитование невозможно на земли, находящиеся на балансе государства или города. Исключением могут стать ситуации, когда земельный участок выделен под постройку жилых кварталов или кредитование производится для облагораживания и строительства домов на этом участке.
  • Если вид использования земли установлен, площадь участка с обременением ипотекой не должна быть меньше определенной нормы.

Длительная аренда

Если брать под обременения соглашение об аренде, то регистрации подлежат те, которые создаются на срок более года. Обременение долгосрочной арендой дает право владельцу осуществлять различные сделки с участком земли и при его продаже, новый владелец должен позволить ограниченное использование его земли арендатором. Стоит отметить, что расторгнуть договор в такой ситуации он не вправе.

Обременение концессионным соглашением

Обременение концессионным соглашением ― довольно редкий случай. Как правило, оно устанавливается в отношении строений, сооружений и зданий, но может применяться и в ситуациях с земельным участком. Например, при договоре на добывание минеральных образований земли.

Концессионер, в этом случае, получает право, данное ему владельцем или арендатором земли, использовать участок в своих целях за установленную соглашением плату. Концессия имеет отличие от обременения аренды, заключающееся в определенной цели использования земельного участка. Обычно это постройка дома или иного вида строений, которые концессионер будет использовать для получения дохода.

Управление на доверии

Доверительное управление имеет место и в отношении участка земли. В данной ситуации во главе эксплуатации участка стоит управляющий. Однако он не преследует собственные цели, а использует землю в интересах собственника или доверенного ему лица. Важно, что даже такой вид обременения необходимо зарегистрировать.

Судебный арест

Арест участка земли по решению суда встречается очень часто. Ограничения устанавливаются судом, как карательная мера, которая принуждает к выполнению судебных решений и выплаты задолженности.

Арест подразумевает, что собственник теряет право на продажу, сдачу в аренду, дарение обремененной недвижимости или земли. Подобные сделки запрещаются и не дают прав на регистрацию в Росреестре.

Важно знать, что запрет на сделки, является не единственным неприятным нюансом. А именно, земельный участок, находящийся под арестом невозможно поделить на несколько частей, которые впоследствии необходимо зарегистрировать. Нельзя увеличить площадь участка за счет соседней территории, даже если она также является собственностью владельца арестованной земли.

Исходя из этого, можно сделать однозначный вывод, что судебный арест является единственным из видов обременений, который делает невозможными любые сделки с арестованной землей.

Что касается других обременений, то они допускают передачу собственности новому владельцу вместе со всеми ограничениями. Впоследствии он может самостоятельно заняться их снятием, если это возможно. Судебный арест является существенным барьером, при наличии которого невозможно пройти законную регистрацию сделки.

Где найти сведения об обременении участка

Ни для кого не секрет, что обременения не дают возможности собственнику самостоятельно и полностью распоряжаться своими земельными владениями. Именно поэтому, приобретая в собственность земельный участок, покупатель желает получить исчерпывающую информацию о возможных обременениях.

Самым достоверным местом будет Росреестр, именно там можно получить сведения о проблемах, если таковые имеются на конкретном участке. Кроме этого, полученный документ потребуется при оформлении сделки. Получить такой вид справки, может каждый гражданин РФ.

Как стало понятно, обременение участка сервитутом лишает собственника неограниченно эксплуатировать свой участок, так как без предоставления части земли третьим лицам разрешить интересующие их вопросы не представляется возможным.

Причины могут иметь различный характер и в большинстве случаев, удовлетворить спорные вопросы можно только через суд, а как показывает правомерная практика, решения не всегда принимаются в пользу истца. Именно поэтому, перед разрешением любой спорной ситуации, касательно земельных обременений, лучше обратиться за помощью к компетентному юристу, так как результат будет напрямую зависеть от правильно подобранных аргументов для иска.

Подробнее о том, что такое сервитут на земельный участок — на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Leave a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

 

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: