Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире: особенности процесса

Сделка с объектом недвижимости в виде комнаты в коммунальной квартире достаточно не проста и может иметь свои сложности и нюансы, касающиеся как оформления документации, так и соблюдения законности процесса, чтобы избежать признания её недействительной.

Чтобы в будущем не стать заложником своей неосведомленности разберем порядок продажи комнаты в коммунальной квартире.

Коммунальное жилье: понятие, особенности

Оно пришло к нам из советских времен, как результат расселения граждан. Просторные жилые метры того времени разделяли на маленькие отдельные площади, куда поселяли различных людей, предоставляя им социальное жилье.

Сегодня даже в жилищном законодательстве нет понятия коммунального жилья, за исключение единичных региональных норм типа целевых программ. Они дают представление о том, что можно считать многокомнатной коммунальной квартирой.

Это жилое пространство, состоящее из пяти и больше комнат для проживания людей, которым они принадлежат в соответствии с отдельными договорами. При том пользователи или собственники таких объектов не могут быть членами одного семейного союза.

Помимо этого, существуют различия между коммунальным жильем и жилым объектом, находящимся в долевой собственности: коммуналка состоит из отдельных площадей, в виде комнат, а места совместного пользования находятся в долевой эксплуатации.

При реализации комнаты передается и возможность использования общих пространств, в размерах существующих у продавца.

Отличительными признаками её будут:

• Её населяют семьи, не располагающие родственными связями.
• Каждому собственнику или нанимателю принадлежит отдельный объект в виде комнаты.
• Места общего пользования могут использовать все жители такого помещения.
• Жильцы приобретают свое право проживания по отдельному юридическому основанию.
• У всех есть свои, отличные от других, лицевые счета в управляющих компаниях.

Возможно ли продать жилое помещение в коммунальной квартире

Надо отметить, что собственник любого недвижимого объекта вправе осуществлять с ним необходимые операции. Поэтому, имея официально установленное право владения, пользования и распоряжения комнатой, он может совершать с ней сделки.

Площадь, переданная по договору социального найма, не может быть продана нанимателем, так как он не является правообладателем недвижимости. В этом случае собственником является государство в лице муниципалитета.

А наниматель вправе лишь проживать в ней. Поэтому реализация такой комнаты возможна только при её обмене на такое же неприватизированное жилье.

Жилищное законодательство допускает такой вариант соглашения между двумя нанимателями социальных объектов, но только с согласия предоставившего комнаты собственника. В противном случае, обмен не возможен.

Продажа коммунального жилья: особенности сделки

Проведение процедуры осуществлялось бы в общем порядке, если бы не следующие моменты.

Жилищное законодательство РФ устанавливается преимущество покупки отчуждаемой комнаты собственниками других помещений в коммунальном жилье.

Это говорит о том, что перед поиском стороннего покупателя, продавец обязан предложить свою комнату соседям за стенкой и только тем, кто приватизировал свою жилплощадь.

Свои предложения нужно излагать обязательно в письменном виде, направив почтовое ценное отправление с описанием вложенных документов и уведомлением о его вручении.

Собственники остальных комнат могут их рассматривать в течение одного месяца, а затем совершить следующие действия:

• Решиться на приобретение, согласившись с предложенными условиями.
• Отправить в ответ отказ.
• Не реагировать на полученное послание.

Очень часто, по различным мотивам, соседи растягивают процесс продажи. Самое главное, не нарушать порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, иначе это грозит обернуться серьезными последствиями.

Кому направлять уведомления

Гражданское законодательство устанавливает обязательное требование для реализации апартаментов в коммунальном жилье в виде отправки сообщения о таком намерении.

Преимущественным правом их приобретения могут воспользоваться только собственники других площадей по данному адресу.

Для выяснения потенциальных претендентов необходимо собрать сведения о правомочиях проживающих за стенкой.

Для этого можно воспользоваться составлением запроса в службу Росреестр на выдачу выписки о правообладателях комнат по конкретному адресу.

Им и направляются предложения о покупке квадратных метров. При установлении наличия неприватизированных комнат, предложение пересылается в государственное управление муниципальным имуществом.

Если владельцем комнаты является несовершеннолетний существует два варианта решения проблемы, учитывая, что их правоспособность делится на две категории:

• Ребенок до четырнадцати лет не имеет таковой, поэтому решение о приобретении либо отказе за него подписывают его законные представители.
• Возраст от 14 до 18 лет характеризуется в законодательстве ограниченной дееспособностью, при этом они сами вправе выразить свою волю, но с одобрения родителей.

Помимо этого, осуществление имущественных правоотношений несовершеннолетними лицами находятся под контролем государства в лице органов опеки и попечительства, их письменное согласие также потребуется.

Как быть, если ответа невозможно добиться

Нередки случаи, когда процесс продажи жилплощади затягивается на неоправданно долгое время по независящим от продавца причинам.

Но не нужно преждевременно паниковать, ведь можно найти выход в любой ситуации. Рассмотрим наиболее распространенные:

• Если соседи отказываются получать послание. Оно возвращается к отправителю со штампом почты России и отметкой о нежелании его получать. Конверт не нужно вскрывать, а предъявить его при оформлении сделки в Росреестре, подтвердив этим выполнение необходимого условия.
• При получении уведомления сосед не дает никакого ответа. В этом случае стоит воспользоваться услугами нотариуса. Он произведет необходимые заверения и повторит отправку предложения, а также выдаст обратившемуся свидетельство, удостоверяющее направление бумаги с соответствующими записями. Такой документ будет служить подтверждением выполнения преимущественного права.
• В ситуации, когда соседи отсутствуют долгое время и нет никакой информации, где они могут быть, придется пройти нелегкий процесс признания такого гражданина безвестно отсутствующим. Для начала будет необходимо обратиться в судебные органы за таковым признанием, при этом уточнив причину для обращения – необходимость соблюдения преимущественного права покупки комнаты. Доказательственной базой при этом могут стать запросы адресных бюро и мест его возможного нахождения и выписка из домовой книги, а также свидетельские показания родных пропавшего субъекта и соседей. При отсутствии информации о нем, назначается управляющий оставшимся имуществом, которому можно вручить уведомление.
• Хозяин соседней жилой площади живет в другом населенном пункте. Его согласие на приобретение дополнительного помещения либо отказ ему нужно удостоверить у нотариуса и уже после этого прибегнуть к услугам почтовой связи. Официально заверенный отказ даст возможность осуществить сделку с посторонним приобретателем.
• Комната, расположенная по соседству, входит в наследственную массу после смерти её владельца, а наследники не предпринимают никаких действий к её получению. Это весьма сложная ситуация, при которой стоит действовать через судебные инстанции, признавая жилье усопшего выморочным объектом и наложении на администрацию населенного пункта обязанности принять его на баланс. В ходе процесса выявляется претендент на получение наследства либо его передают государству. Им и направляется соответствующее предложение. При подаче документов в их перечень должно войти и судебное решение

Возможно ли обойти требование о преимущественности покупки

Иногда складывающаяся ситуация заставляет искать иные пути решения возникающих сложностей. Конечно, они имеют признаки «серых схем», но при этом не противоречат действующей законодательной базе.

Например, когда покупатель уже готов к покупке объекта, а соседей не получается найти быстро либо нет времени на судебные тяжбы, возможны иные варианты осуществления сделки:

• Продавец осуществляет дарение минимальной доли своей собственности. При этом приобретатель становится таким же владельцем своей недвижимости и, по факту, одним из соседей такой квартиры. И теперь для продажи ему остальной территории не потребуется согласия иных лиц, имеющих преимущественное право покупки. Конечно, такой вариант требует очень осторожного подхода к выбору покупателя и уверенности в его добропорядочности. В противном случае, есть шанс остаться с комнатой в долевой собственности, расположенной в коммунальном жилье.
• Еще одним способом передачи собственности может послужить договор дарения постороннему лицу. При этом фактически осуществить продажу объекта никак не оформляя финансовую сторону договорных отношений. Хочется предупредить о рисках, возникающих при этом, так как мнимая процедура дарения может послужить основанием для её оспаривания соседями и требованием передачи прав по такой сделки им.
• Выполнения требования преимущественности покупки можно избежать и при реализации залогового права. Для этого составляется договор о займе денежных средств с возможным приобретателем, залогом в котором будет выступать продаваемая комната. При намеренном невозврате денежных средств в установленные сроки покупатель вправе обратить их взыскание на заложенную недвижимость. Это как раз тот случай, когда требование о преимуществе покупки нельзя применять.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире постороннему человеку

Купля-продажа осуществляется в следующем порядке:

1. Определяются условия осуществления процесса приобретения жилой недвижимости.
2. Направляются предложения соседям. Письмо должно содержать:

• ФИО адресата
• обязательно условия сделки, в частности, стоимость объекта, варианты её оплаты и его освобождения
• дату составления документа и подпись отправляющего лица

3. Получение ответа либо молчание в течение тридцати дней.
4. Поиск покупателя на внешнем рынке недвижимости.
5. Подготовка документов, требуемых для регистрации права.
6. Сдача документации в регистрирующий орган.
7. Выполнение финансовых обязательств и передача ключей от жилья.

Перечень предоставляемых документов

Учитывая существующие особенности реализации комнаты в коммунальной квартире, придется подготовить следующие бумаги:

• Удостоверения личности сторон.
• Кадастровые и технические паспорта.
• Справка о наличии долгов за оказываемые услуги управляющей компании.
• Извещение и отказ от права на преимущественную покупку.
• Основание, послужившее приобретению собственности.
• Согласие социальных служб при наличии несовершеннолетнего владельца комнаты.

Подводя итог, хочется обратить внимание на то, что несоблюдение требования выполнять преимущественное право на покупку комнаты соседями может послужить основанием для признания сделки недействительной.

В случае использования иных схем передачи собственности другим лицам нужно быть достаточно подкованным для исключения попадания по их итогам в сложные ситуации.

О том, как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире, представлено на видео: