Аренда муниципальных нежилых помещений: правила заключения сделки

Аренда муниципальных нежилых помещений — это популярная процедура среди начинающих предпринимателей. Сотрудничество с городским муниципалитетом города имеет свои преимущества — приемлемая стоимость недвижимости, заключение сделки на выгодных условиях. Однако сам по себе процесс аренды городской недвижимости считается трудоемким и сложным процессом. Поэтому перед ее осуществлением необходимо ознакомиться со всеми тонкостями законодательной базы.

Аренда муниципального помещения

Аренда городской недвижимости — это процедура, суть которой заключается в составлении договора и заключении сделки по передаче нежилого помещения для временного использования между предпринимателем и городским советом. Подобный вид сделок в последнее время пользуется большой популярностью у начинающих бизнесменов. Это обусловлено следующими факторами:

• муниципалитет города предлагает арендовать нежилое помещение на выгодных условиях;
• расценки на аренду городской недвижимости значительно ниже;
• уровень надежности подобных сделок держится на высоком уровне.

Сделка по аренде недвижимости с коммерческими предприятиями более затратна, как в материальном плане, так и в документальном. Городской муниципалитет в этом случае более лояльно относится к гражданам, решившим заняться бизнесом. Подобные привилегии со стороны государства обусловлены тем, что со сдачи городской недвижимости увеличивается местный бюджет. Поэтому власть всеми способами пытается повлиять на развитие малого бизнеса в стране и привлечь начинающих бизнесменов к сотрудничеству.

Что можно арендовать у города?

Городские нежилые помещения предоставляются в аренду не только юридическим, но и физическим лицам. При этом администрация того или иного субъекта РФ имеет право передавать в чужие руки для временного пользования ту недвижимость, которая не относится к собственности РФ. Граждане могут снять следующие виды помещений для организации своего бизнеса:

• административная постройка;
• склад;
• офис.

При необходимости россияне имеют возможность арендовать даже муниципальный земельный участок. По статистике, сегодня около 70 % начинающих предпринимателей организуют свой бизнес именно в пределах городских нежилых помещений. Все объекты, которые можно снять, находятся на официальных портала администраций российских городов. Здесь граждане могут ознакомиться с ценами на аренду, условиями заключения сделки, а также дополнительными требованиями, которые выдвигает муниципалитет к съемщикам.

Порядок передачи объектов в аренду: нормативные акты

Муниципальные недвижимые объекты, находящиеся в городской власти, могут сдаваться в аренду физическим и юридическим лицам для осуществления предпринимательской деятельности. Это правило прописано в Федеральном Законе № 135. Согласно нормативной базе, в качестве арендодателя могут выступать следующие субъекты:

• комитет имущественных отношений администрации населенного пункта;
• муниципальные учреждения;
• унитарные предприятия.

Для снятие городской недвижимости гражданам необходимо посетить официальный портал торгов (www.torgi.gov.ru), где размещена информация о датах начала аукционов. Согласно ФЗ № 135, предприниматель обязуется записаться на участие в торгах не позднее 2 недель до даты завершения сбора заявок.

Все субъекты, подавшие заявки в срок, будут проверяться администрацией города в течение 2 недель. Если предпринимателя допустят к участию в торгах, ему потребуется предоставить всю необходимую документацию городским властям. После завершения аукциона муниципалитет выберет победителей. Чаще всего ими становятся те лица, которые сделали городскому совету более выгодное бизнес-предложение.

Правила аренды нежилого помещения у муниципалитета

Весь процесс заключения сделки по передачи нежилых помещений для временного пользования между местными властями и предпринимателями состоит из нескольких этапов:

1. Изначально физлицу/юрлицу необходимо определиться с типом недвижимости, которую необходимо снять для ведения бизнеса, а также с ее местоположением.
2. Далее следует подать заявку на участие в торгах. Информацию об их проведении можно узнать на сайте местного самоуправления, а также через другие средства массовой информации, использующиеся в конкретном населенном пункте. Граждане имеют возможность претендовать только на те помещения, которые были выставлены городским муниципалитетом на аукцион.
3. После подачи заявки необходимо пройти процесс регистрации компании или ИП, которые будут принимать участие в торгах. Чтобы провести процедуру, потребуется посетить администрацию города или заполнить все необходимые данные на ее официальном портале в сети.
4. Когда все заявки будут собраны, органы местной власти проводят аукцион. Цены на аренду нежилых городских помещений являются базовыми, их устанавливает администрация. Участники торгов имеют возможность повышать стоимость сделки. Чаще всего выигрывают те компании, которые предлагают максимально высокую цену за съем муниципальной недвижимости.

Когда победитель будет определен, власти заключают с ним договор по передаче недвижимого объекта для временного пользования. Если на съем конкретного помещения претендует только один участник, то торги в это случае проводиться не будут. Стоит отметить, что каждый субъект обязуется внести государственный взнос до начала аукциона, который равен 15 % от общей стоимости аренды конкретного нежилого здания.

Для заключения договора предпринимателям потребуется предъявить следующие документы:

• заявление;
• документация о доходах, которая подтверждает платежеспособность арендатора;
• регистрационные справки фирмы, которая будет располагаться в съемном помещении;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• паспорт представителя фирмы;
• нотариальная доверенность, если фирма пользуется услугами третьих лиц;
• дополнительные документы, которые могут затребовать органы местной власти в случае необходимости.

Если участник торгов не предоставит пакет установленных документов в назначенный срок, его могут не допустить к аукциону.

Оформление договора аренды

Для передачи нежилого недвижимого объекта в чужие руки для временного использования между государством и арендатором заключается договор. Обычно его составляют с победителями конкурса. Но в качестве исключения (распоряжение от главы района) договор могут составить и с другими участниками отбора. В составленном документе прописывается вся необходимая информация о заключении сделки (площадь помещения, юридический адрес), указываются данные обеих сторон, сроки действия, правила сотрудничества. В договоре прописываются также права участников:

• соблюдение условий соглашения со стороны арендодателя и арендатора;
• оповещение государством предпринимателя о необходимости покинуть помещение за 30 дней до расторжения контракта;
• возможность арендатором пользоваться некоторым государственным имуществом, находящимся на территории арендованных объектов;
• возможность съемщика заключать сделки с коммунальными организациями, банками, страховыми фирмами;
• поддержание арендатором оптимальных условий содержания арендованного недвижимого объекта;
• запрет на проведение перепланировки помещение, осуществление подобного вида деятельности только при наличии разрешения со стороны муниципалитета;
• проведение ремонта недвижимости за счет съемщиков;
• своевременное внесение платежей арендатором за аренду нежилого помещения.

Индивидуальный предприниматель или фирма обязуются своевременно платить за недвижимый объект. При регулярном нарушении правил контракт между сторонами может быть расторгнут (по решению властей). Образец документа можно найти на официальных городских порталах. Однако в некоторых субъектах РФ форма может немного видоизменяться местными органами самоуправления.

Как продляется договор аренды?

При продлении арендного срока не обязательно участвовать в повторных торгах. Однако это правило применяется только в тех случаях, если арендатор регулярно вносил платежи по счетам и не нарушал условия заключенного с муниципалитетом договора. При этом съемщики должны быть к тому, что сумма ежемесячных платежей может измениться при повторном заключении контракта. Это происходит после переоценки арендованного объекта государственными органами.

О продлении договора предприниматель или фирма должны заранее уведомить арендодателя. После чего муниципалитет проведет проверку по конкретной сделке, узнает о том, не было ли нарушений со стороны съемщиков, и вынесет свое решение.

Продлять сделку можно множество раз. Государство не устанавливает в этом плане никаких ограничений. Отказ может поступить только в том случае, если арендатор регулярно совершает просрочки по платежам или желает заняться иным видом деятельности, для которого конкретное помещение не подойдет.

Расторжение договора

Администрация города имеет право расторгнуть контракт с арендаторами при невыполнении ими условий сделки. Основаниями к прерыванию сотрудничества служат:

• нерегулярная оплата. Если съемщики более 2 раз допускали просрочку, то органы администрация вправе прервать действие договора аренды. В некоторых случаях даже единичное нарушение по оплате может привести к прекращению сотрудничества;
• использование нежилого объекта не по назначению. Муниципалитет может расторгнуть договор аренды, если арендатор не выполняет условия сделки и занимается не тем видом деятельности, который был прописан в справках. Например, если из офиса съемщики сделали торговое помещение;
• нарушение прописанных условий в договоре. Если арендатор проводит капитальный ремонт или перепланировку здания, которые запрещено делать по условию контракта, то администрация вправе прервать сотрудничество с ним.

Если же капитальный ремонт является обязательным условием сделки, а предприниматель отказывается его проводить, то муниципалитет также может расторгнуть договор аренды с ним. Иногда местные власти прерывают сотрудничество, если арендуемое помещение необходимо для использования в социальных целях. Об этом они обязуются уведомить арендатора за 30 дней до расторжения контракта.

Аренда муниципальных нежилых помещений — это распространенная практика, помогающая улучшить развитие малого бизнеса в России. Сегодня государство активно привлекает арендаторов для заключения сделки по передаче нежилых объектов для временного пользования, чтобы увеличить местный бюджет и расширить сферу услуг в населенных пунктах страны.