Документы для продажи комнаты: правила реализации долевого владения

Документы для продажи комнаты, полная их комплектация — один из основных моментов для осуществления сделки.

Документального подтверждения требует каждый факт, так как владелец у квартиры не один, необходим раздел не только конкретного помещения, но и общих комнат: кухни, туалета, душа.

Реализатору предстоят согласования, бумажные оформления, при этом прохождение каждого шага в соответствии с законом, чтобы продажа была признана на законодательном уровне, а не аннулирована.

Представление о формах и видах владения собственностью

Чтобы узнать, как правильно продать комнату в коммунальной квартире, владельцу предстоит ознакомиться с видами собственности, чтобы определить предназначение своей недвижимости. Принятый закон о приватизации № 1541/1 в 1991г прошел через ряд изменений, корректировок. В последней редакции действуют изменения от 20.12.2017 г. По утверждению законодательства гражданам предоставлена свобода действий со своим имуществом, в каком бы объёме не пришлось владеть. Но чтобы свободно распоряжаться недвижимостью необходимо узаконить собственность по одному из видов владения:

• индивидуальному, когда только один хозяин, если имеется отказ всех проживающих на жилой площади
• долевому, метод стал применяться с приватизацией коммуналок, каждому дольщику выделена своя часть
• общему долевому, разделены равные права и доли в квартире
• общему совместному – в этом случае происходит переход жилища в собственность нескольких наследников или произошла покупка соединением средств покупателей

Объекты, расположение которых нельзя переместить в другое место, названы недвижимостью. Реализовать свое право на владение хозяин сможет только в этом месте по конкретному адресу. Владельцев объектов определяют по типам и формам собственности:

• государственной
• коллективной
• частной

При частной форме владения имуществом распоряжаются физические или юридические лица. Коллективная собственность передается для управления региональным органам. Государственной недвижимостью владеет РФ. Приобретая права на недвижимость, собственник вне зависимости от принадлежности к форме владения обретает обязанности.

Правопреемственность государственного характера наделена особыми полномочиями:

• владеть может имуществом изъятом из оборота ОС предприятий
• вправе госструктур проводить конфискацию
• определять условия по использованию зданий и сооружений

Многие гособъекты нельзя приватизировать из-за их особого предназначения. Частную собственность защищает закон, считается, что только благодаря этому виду существует рыночная экономика.

Законодательные акты:

• не ограничивают владельцев по количеству и стоимости объектов
• распространили такую защиту как имущественную неприкосновенность
• обязали регистрировать в государственных органах любой вид недвижимости — дома, квартиры, землю

Наличие совместного владения происходит после приватизации квартиры, она становится собственностью супругов и всех членов семейства. Решения относительно своего жилья они должны принимать совместно. Когда возникает необходимость одному собственнику отделиться с помощью продажи своего участка, владение переводится в другую форму — долевую. Покупателю предстоит брать подписи в договоре о продаже со всех дольщиков.

Под долевой собственностью подразумевается принадлежность каждому жильцу своей доли. Объем и стоимость каждой части понадобится указывать в договоре, так как закон утверждает, что распоряжение имуществом возможно только с условием согласия всех владельцев. Часто возникают конфликты между проживающими по одному адресу людьми, они не могут примириться со своим размером выделенной площади, и тогда их разрешает судебная инстанция.

В какие моменты формируется собственность

Документы для продажи комнаты в долевой собственности должны доказать границы в индивидуальном владении.

При условии, что граждане обзавелись этим жильём:

• приватизировали комнату из жилищного фонда
• оформили сделку куплей-продажей
• купили у строителей
• наследовали
• приобрели в жилищно-строительном кооперативе

Определить границы и масштабы владения помогут следующим документальным подтверждением:

• наличием правоустанавливающих документов, где закреплены права на владение определенным лицом
• техническим паспортом утверждают стоимость объекта, его размеры
• свидетельством о собственности доказывают наличие прав распоряжаться строением по собственному усмотрению

Приватизировать объект невозможно в следующих случаях:

• признана аварийность здания
• имущество военных городков
• служебную недвижимость
• расположение в сельском поселении
• собственность учреждения соцзащиты

Существуют свои преимущества и недостатки в приватизации, но распоряжаться недвижимостью может только его собственник – продавать, дарить или прописывать.

Продажа в правовом порядке

Коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, но так как они еще существуют, возникают и операции по реализации комнат в них, сопутствующие проблемы в подобных сделках. Продавцу, прежде всего, нужно определиться с последовательностью мероприятий, которые включают следующие действия:

• оценку стоимости собственности
• сообщение всем проживающим о намечающейся сделке
• поиск клиентов на покупку подобной недвижимости
• документальное сопровождение сделки
• оформление купли-продажи, перерегистрация объекта

Сама процедура реализации аналогична проведению обычной продажи квартиры. Если пройдены все этапы по согласованию с соседями, они имеют преимущественные права на приобретение коммунальных площадей.

Как правильно провести оценку

Любая сделка основана на материальной заинтересованности сторон, поэтому оценить реальную стоимость комнаты серьёзная проблема, чтобы не ущемить ничьих интересов.

Основными параметрами оценки отдельного помещения, являются следующие:

• данные общей площади
• комфортность планировки, благоприятный визуальный вид комнаты
• расположение квартиры по этажности и месту
• состояние здания относительно аварийности, проведенных ремонтов за время его эксплуатации
• территория, на которой построен дом, наличие благоустроенной инфраструктуры
• сколько фактически проживает и прописано жильцов в квартире
• какой период комната находится в продаже

От сроков реализации зависит цена помещения, с каждым годом у покупателей возникают вопросы, на основании каких причин комната не находит своего потенциального владельца. Выставить реальную цену своему объекту хозяин может лично, для этого предстоит поинтересоваться о количестве подобной недвижимости и рыночном ценообразовании в данном регионе.

Завышать стоимость не рекомендуется, если хозяин желает комнату быстрее продать.

Долгое содержание на всевозможных объявлениях ни к чему хорошему не приводит. Даже если владелец соблюдает негласное правило, завысил цену, чтобы покупателю предоставить возможность торга, и сбросить десяток другой тысяч рублей. Следует учесть, что владелец стремиться продать одну комнату, у приобретателя имеется большой ассортимент выбора, он сравнивает всю выставленную на рынок недвижимость.

Способы получения любого ответа

Чтобы понять для чего предстоит договариваться с соседями по коммуналке, нужно знать, что представляет собой подобная квартира. Она наделена характерными признаками:

• проживание на общей площади разных семей, которые обособленно проводят коммунальные платежи по разным лицевым счетам
• каждая семейная ячейка обладает отдельной комнатой, но туалет, ванна, кухня принадлежит в долях
• изначально приобретение осуществлялось по разному правовому обоснованию, отдельно от остальных жителей

В настоящий момент не все комнаты в коммуналке прошли приватизацию, продать можно только ту, на которую оформлена собственность. Желающие сменить жильё смогут это выполнить только путем обмена равноценной площадью в таком же статусе. Существует сложность продаж и у собственников, из-за преимущественных прав на покупку у всех жителей квартиры.

Продавцу нужно вначале предложить комнату своим соседям, они в сою очередь должны:

• принять предложение
• письменно отказаться от приобретения
• ответить молчанием в течение месяца

Через 30 суток владелец может оформить сделку с посторонним человеком, при условии:

• никто из владельцев квартиры не пожелал выкупить комнату
• получено документальное подтверждение об отсутствии на неё претендентов
• соседям предложены аналогичные условия и цена

Предлагать покупку необходимо письменно, как и получать ответ. Не секрет, что не все собственники фактически проживают в комнатах им принадлежащих, и порой продавцу трудно их найти, чтобы получить ответ на свой запрос.

Продажа коммунальных комнат задерживается по следующим причинам:

• отказ соседей в получении письменного уведомления
• хранение молчания
• неизвестно, где находятся собственники
• владельцы живут в других городах

Возврат письма с отказом, его получение уже служит доказательством, что соседу сообщался факт продажи помещения. Таким же свойством обладает молчание вместо вразумительного ответа. Предстоит прибегнуть к нотариальной помощи:

• нотариус направит повторное предложение
• выдаст бумагу с удостоверением о выполненных обязательных действиях
• документ послужит оправданием перед Росреестром

У пропавших соседей тоже необходимо узнавать желание приобретения комнаты. Признать их без вести отсутствующими может только судебная инстанция, для этого подают заявление, указывают причины обращения с доказательствами. После того, как будет получено судебное решение, назначат другого правопреемника жилья, можно продолжить сделку, но для этого получить ответ от нового управляющего по части недвижимости в коммунальной квартире.

Мирное урегулирование вопроса с соседями

Отказываться от извещения своих соседей о продаже собственности не стоит. По закону в сделке будет отказано без письменных доказательств об уведомлениях каждого жителя. Извещение оформляют в произвольной форме с обозначением:

• ФИО к кому направлено адресное обращение
• кем написано письмо
• подробное описание повода, провоцирующего написание подобного извещения
• по какому праву собственности осуществляется сделка с перечнем всех документальных приложений
• предложение выкупить комнату с указанием стоимости недвижимости

Через месяц станет ясно, что предпринимать в дальнейшем, обращаться к третьему лицу или оформить сделку с соседом. Лучшим вариантов является мирная договоренность с людьми, но она возможна с благоприятными условиями прежних взаимоотношений.

Если этого нет, остается воспользоваться своим правом собственника недвижимостью на основании ЖК РФ и статьи 209, возможностью:

• продажи
• дарения
• сдачи во временное пользование сторонним лицам
• обмена
• передачи в обременение банкам

Законодательное положение позволяет продавать комнату в коммуналке, минуя согласие остальных владельцев. В качестве доказательств применения законных действий служат письма, ответы на которые не получены через месяц.

Документальное сопровождение сделки

Сбор документов наиболее трудоёмкий процесс для продажи отдельной комнаты.

Оформление происходит в следующей комплектации:

• паспортов участников сделки
• заполненного и подписанного соглашения о купле и продаже
• предоставления права на реализацию свидетельством от БТИ
• документального подтверждения собственности
• кадастрового плана
• письменными уведомлениями всех собственников данной квартиры

Владельцам, которым слишком обременительна процедура сбора всех бумаг, всегда поможет одна из многочисленных риелторских контор.

С чего начинается работа риэлторов

Список документации на продажу комнат и целых квартир разного статуса, в каждом случае может отличаться. Риэлторов специально обучают разбираться в действительности каждой бумаги, хотя процедура регистрации значительно упрощена минимумом бумажных носителей.

Рекомендации для приглашения специалиста носит чисто условный характер, но так как в любое время никто не отменил понятие чистой сделки, на риэлтора ложится обязанность отвечать за данный процесс. Для этого изучается весь комплект документов, сопровождающий продажу, с ним знакомят потенциального покупателя.

Проверке подлежит удостоверение личности:

• своевременная замена паспорта в зависимости от возраста, после изменения данных по семейному положению
• наличие прописки, иная регистрационная информация
• записи о детях

К правоустанавливающим документам принадлежат один из договоров:

• подтверждающий куплю-продажу
• о долевом участии
• об обмене
• по дарению
• приватизационный

Комната могла перейти в собственность посредством наследования, тогда понадобится данное свидетельство. В случае получения жилья в ЖСК нужны справки о выплате пая. Предстоит сверить даже наличие и форму печати БТИ, если жилище приобреталось в 90 –х годах. Выписки из домовых книг действительны только в течение месяца, а подтверждение количества, проживающих в коммуналке лиц, потребуют в обязательном порядке.

Особое отношение к несовершеннолетним собственникам, тогда в сделку включаются органы соцзащиты и опеки. Если комната приобреталась в браке без согласия супругов не обойтись. Это официальный документ, его оформляют у нотариуса на специальном бланке с заверением.

Даже отсутствие брачных уз предстоит нотариально утверждать. Чтобы избежать возможных рисков с подлогом, последующих судебных тяжб, многие граждане предпочитают доверять наиболее трудоёмкий процесс профессионалам.

В МФЦ и Росреестре предъявляют только договора и бумаги, предназначенные персональному хранению, но полная комплектация должна всегда находиться под рукой. На практике случается что сотруднику, принимающему комплект достаточно минимума бумаг, другой не оформит сделку без наличия важной, по его мнению, выписки.

Как продать комнату — на видео: