Как выглядит договор аренды квартиры: правила оформления и расторжения

Суть сделки по аренде недвижимости поддается элементарному пониманию.

Владелец предоставляет в эксплуатацию свою жилую недвижимость будущим жильцам, которые обязаны оплачивать проживание в этой квартире.

Заключение договора
Заключение договора

Не всегда придает надежность сделке то, что проживающие и сдающие люди могут быть хорошо знакомы или состоять в родстве, иметь дружеские отношения и т. п.

Поэтому каждый домовладелец должен знать, как выглядит договор аренды квартиры.

Что представляет собой договор аренды

Неординарный случай мошенничества произошел в Смоленске по вине пожилой женщины. Без оформленного договора она становилась арендатором квартиры, и тут же за увеличенную плату сдавала эту квартиру другим жильцам. Получив средства, попутно продавая хозяйское имущество, пенсионерка пропадала из виду.
Возможность совершения подобных махинаций – весомый аргумент в пользу необходимости соблюдения формальностей.

Арендаторы могут сдавать жилплощадь другим людям только при определенных обстоятельствах. Проигравшей стороной от этого становится человек, который платит арендатору за недвижимость. Зачастую при реализации подобных схем размер регулярной планы выше.

Поэтому при заключении договоренностей нужно требовать у человека свидетельство о регистрации права собственности на объект жилой недвижимости.

Договор аренды имеет юридическую силу и накладывает определенные обязательства на подписавших его участников. Домовладелец и арендатор могут обезопасить себя посредством оформления такой документации, если она оформлена на взаимовыгодных условиях и не являет собой справку, позволяющую владельцу жилья извлекать как можно больше средств с арендатора.

Содержание договора аренды жилого помещения

Разберемся, какая информация должна быть указана в соглашении:

  • Предмет договора. В этом пункте указывается сведения о том, что Арендодатель (собственник жилья) передает во временное пользование объект договора – квартиру, жилье, на указанный срок Арендатору (будущему жильцу квартиры). Так же следует указать все детали квартиры, адрес. Если указать количество будущих жильцов и их ФИО, то это приведет к расценке появления в квартире других людей как нарушения условий договора.
  • Права и обязанности арендодателя. Здесь требуется указать арендные условия, качество жилого помещения. Также необходимо максимально подробно описать составляющие квартиры и их состояние: мебель, бытовую технику, предметы интерьера. Продолжительность аренды и проведение проверок владельцем с определенной периодичностью указывается в этом пункте. Для безопасности жильцов квартиры требуйте внести в условия договора фразу “Арендодатель должен предоставить в руки Арендатора полное свободное пользование жилого помещения”, но только при соблюдении всех остальных требований договора.
  • Самым распространённым планом мошенников является выселение арендаторов другим собственником жилья, потому что он не был поставлен в известность о сдаче квартиры в аренду. Во избежание подобных случаев с мошенничеством придется вписать в условия договора требование, направленное на урегулирование конфликтов владельцем с остальными собственниками и жильцами.
  • Права и обязанности арендатора. Здесь указываются всевозможные запреты, которые требует собственник квартиры, например: отсутствие домашних животных в квартире, шумных вечеринок, и т.п. Необходимо определить степень ответственности арендатора за жилищное имущество, отдельно можно внести условие регулирующее взаимоотношения с соседями, доступ сотрудников ЖКХ, и подачу информации с коммунальных счетчиков. Арендодатель имеет право установить в договоре требование залога, проведение ремонта через определённый промежуток времени, либо напротив, жильцы должны будут обязаны согласовывать проведение ремонта с владельцем.
  • Способы и порядок оплаты. В этом разделе указывают согласованный обеими сторонами размер платы за аренду жилья, а так же другие перечисления которые обязаны выполнять арендаторы. Важно установить сроки внесения платы за аренду и ЖКХ и допустимые способы предоставления денежных средств. Это может быть перевод на банковский счет, карту, оплата наличными и т.п. Если в предыдущем пункте было установлено требование залога, необходимо указать его сумму. Стоит указать набор санкций, которые последуют за несоблюдение условий платежей, порчу имущества, просрочку жилищно-коммунальных услуг. Важной особенностью этого пункта, которой не следует пренебрегать – это указание всей информации с коммунальных счетчиков в момент сдачи жилья в аренду.
  • Ответственность сторон и порядок расторжения договора. Согласно названию пункта, нужно указать всевозможные случаи расторжения договора. Если срок договора подходит к концу, нужно обозначить разрешенные действия обеих сторон. Например, можно указать, что Арендодатель вправе прекратить арендные отношения после многочисленных соседских жалоб, порчи имущества (если не предусмотрены штрафные санкции), нарушения условий договора. Или наоборот, Арендатор имеет право досрочно прервать договор аренды и съехать от хозяев после ничем не подкреплённых штрафных санкций, повышения платы за аренду, нарушения условий проверки и контроля имущества. Необходимо так же установить сроки уведомления о прекращении договора аренды и даты освобождения помещения.

Скачать [28.46 KB]

Юридические тонкости

Регистрация в Росреестре
Регистрация в Росреестре

Юридическая сила остаётся неизменной, если составить договор аренды между Арендатором и Арендодателем без нотариуса в обычной бумажной форме.

В соответствии с действующими положениями ГК РФ договор аренды может быть заключен не более чем на пять лет, если в условиях договора не указано иначе.

Соглашение требует регистрации в Росреестре, если продолжительность его действия составляет 1 год.

Если указать срок договора аренды на 11 месяцев с возможностью его продления, в отчетность в Росреестр предоставлять не нужно.

Особые условия в договоре

В соглашении должны быть обязательно обозначены особые условия:

  • Расторжение по инициативе одной из сторон.
  • Материальные особенности жилплощади, состояние имущества, техники и т. д.
  • Распределение полномочий по оплате ЖКХ. Кроме подключения коммунальных услуг, можно включить использование интернета и телефонной связи.
  • Способы и порядок арендной платы.
  • Долгосрочное регулирование ремонта жилплощади. С учетом положений ст. 681 ГК РФ за проведение капитального ремонта отвечает Арендодатель, однако проведение неполного или косметического ремонта уже является требованием к Арендатору.
  • Возможное внесение залога при заключении договора и порядок его возврата.

Расторжение договора аренды

Расторжение договора
Расторжение договора

В случае непредвиденных обстоятельств в условиях договора должен быть указан пункт о досрочном прекращении арендных отношений.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды должно быть предоставлено другой стороне заблаговременно в устрой или письменной форме.

В судебной практике не всегда составление соглашения о расторжении может рассматриваться, как соблюдение досудебной процедуры прекращения действия договора.

В некоторых ситуациях справка о расторжении может рассматриваться в качестве подобающего уведомления второй стороны о своих намерениях. Этого бывает достаточно для завершения правоотношений.

Если один участник отправляет другому предложение о заключении договора аренды, это не будет расцениваться судом, как подобающее уведомление. В ч. 2 ст. 619 ГК РФ указаны правила досрочного прекращения действия соглашения об аренде жилой недвижимости. В ст. 620 приводится список оснований для прекращения правоотношений со стороны арендатора.

Представленный список не считается исчерпывающим. Поэтому судебные инстанции могут рассматривать.

В тексте договора аренды могут быть установлены дополнительные условия расторжения.
Если обе стороны согласны с расторжением, составляется заключение о прекращении действия договора, после его оформления договор аренды будет окончательно прекращён. В особых случаях законом предусмотрена возможность обращения в судебные инстанции для разрешения арендных споров и прекращения действия документа.

Согласно гражданскому законодательству, при желании расторгнуть договор аренды одна из сторон должна предупредить другую в письменной форме не менее чем за три месяца (срок может быть уменьшен по условиям договора).

Если в условиях договора был пункт внесения залога, при расторжении его возврат происходит при передаче владельцу жилплощади и имущества в надлежащем состоянии. При возврате жилплощади и имущества в испорченном состоянии Арендодатель имеет законное право использовать залог в качестве возмещения этого ущерба.

Как не попасть в руки мошенников

Мошенничество с недвижимостью
Мошенничество с недвижимостью

Договор должен заключаться на взаимовыгодных условиях.

Арендатору требуется нормальное жилье за указанную стоимость без всевозможных переплат, пени, штрафных взысканий и т. п., а владелец помещения должен получить гарантию сохранности своего имущества или возмещения его стоимости в случае порчи.

Всем нужно проявлять внимательность при составлении соглашения.

Каждому участнику сделки нужно внимательнее проверять содержательную часть документа, который ему предстоит подписывать. Максимально подробно описывается в условиях договора состояние жилья и другие жилищно-коммунальные характеристики. Устные договорённости между арендатором и арендодателем не будут учтены, если договор оформляется в письменной форме, поэтому закрепляйте их так же в условиях договора.

Размер арендной платы и мелочи наподобие оплаты ЖКХ, телевизора, интернета, телефона так же должны быть установлены условиями договора. Чтобы заключать договора или договоры безопасно, желательно ознакомиться с положениями законодательной базы на этот счет. При нарушении условий договора должен быть установлен пункт досрочного расторжения и прекращения правовых взаимоотношений.

Договор аренды квартиры за 10 минут — на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Оставить свой комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

 

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: