Можно ли досрочно погасить ипотеку: в чем принципы и основы

Первичная ипотека
Первичная ипотека

Каждая вторая молодая семья приобретает собственное жилье с использованием ипотечного кредитования.

Разумеется, это не самый лучший способ приобретения, ведь общие выплаты практически в 2,5 раза превышают сумму кредита.

Но возможность длительного кредитования за вполне приемлемые ежемесячные выплаты превышает над простым кредитом.

Иногда возникают ситуации, когда имеется возможность гасить ипотеку досрочно.

Это либо единая денежная сумма, доставшаяся по наследству, либо повышение заработной платы, от которой определенная сумма может идти на переплаты. А можно ли досрочно погасить ипотеку в принципе? Что говорят банковские договора?

Преимущества и недостатки досрочного погашения

Согласно статьям 809 и 810 ГК РФ любой заемщик имеет право на досрочное погашение кредита в банковских организациях без дополнительных комиссий и переплат. Но несмотря на представленный факт, погашение может вылиться в копеечку заемщику, что не всегда оказывается выгодным.

Это не скрытые комиссии, а простые вычисления, ведь ипотечное кредитование существенно отличается от потребительского кредита. Именно поэтому следует рассмотреть положительные и отрицательные стороны при досрочном погашении.

Преимущества

К преимуществам и основным моментам в досрочном погашении ипотеки выделяют:

  • Все банки стараются не сдавать позиции в своей же безопасности, поэтому требуют при оформлении ипотеки дополнительные взносы в качестве частной страховки. В большинстве случаев, подобные выплаты требуются до количественного измерения в 20% от общей стоимости жилплощади. В случае досрочного погашения и достижения 20% от стоимости приобретенной в ипотеку квартиры,заемщик может отказаться от выплат страховки.
  • В случае досрочного погашения заемщик может сам указать на условия последующего пересчета – уменьшения суммы ежемесячной выплаты или сокращения срока ипотечного кредитования.
  • Если есть возможность выплачивать суммы больше указанных в фиксированных ежемесячных платежах, следует это делать незамедлительно, поскольку в первое время заемщик выплачивает большие проценты, в это же время переплата будет идти в сумму основного долга. На основании представленного факта можно попросить о перерасчете и пересмотре процентов.
  • При осуществлении рефинансирования заемщику лучше сохранить ежемесячные выплаты в том же объеме – при частичном досрочном погашении пересмотр процентов и сохранение той же суммы значительно снизит срок кредитования, а сумма, входящая в основной долг, существенно увеличится.
  • Нередко досрочные ипотечные выплаты подразумевают налоговые льготы, чем следует воспользоваться в случае наличия «лишней» денежной суммы.
  • При досрочном погашении следует также учесть, что ежегодная инфляция постепенно «удешевляет» деньги. Та сумма, которая сегодня поступила в счет досрочного погашения, будет стоить меньше через несколько лет. Именно поэтому многие семьи, которые не планируют в дальнейшем расширение жилплощади, не прибегают к переплате, особенно, если планируются ежемесячные переплаты.

В качестве альтернативного варианта заемщику можно предложить воспользоваться открытием кумулятивного счета в банке, куда будет перечисляться сумма переплаты. В дальнейшем накопившуюся сумму можно будет перевести на ипотечный счет.

Недостатки

К недостаткам досрочного ипотечного погашения относят:

  • Большинство банков еще при заключении договора указывают на невозможность осуществления рефинансирования. Так, в случае досрочного погашения заемщику могут уменьшить только срок кредитования, поэтому экономия заключена только в выплатах процентов.
  • Никогда нельзя вносить большие суммы, если есть опасность неоплаты в следующем месяце – деньги невозможно вернуть, поэтому при возможности «лишних» выплат, лучше откладывать их на «черный день». При несвоевременной оплате велика вероятность начисления штрафа.
  • Негласно банковские организации заносят заемщиков в «черные списки» при досрочном погашении, поскольку они остаются без запланированной прибыли. Это незаконно, но участились случаи отказа в оформлении потребительского кредита после досрочного погашения ипотеки.
  • Перед тем, как провести дополнительные выплаты, необходимо проконсультироваться с юристом, показав ему банковский договор. Некоторые банки подразумевают скрытые комиссии, которые начисляются при рефинансировании, но самим заемщикам не указываются. При отсутствии определенного рода знаний кредитор даже не узнает об обмане.

Перед досрочным погашением внимательно изучите вопрос – а выгодны ли для вас подобные выплаты? Лучше обратиться за помощью к юристу или экономисту – эти специалисты расскажут о возможных рисках и проведут необходимые расчеты.

А как в Сбербанке?

А можно ли досрочно погасить ипотеку в Сбербанке? Да, Сбербанк не отличается от других банковских организаций, на него также распространяется действующее законодательство в отношении запрета взимания скрытых комиссий и прочих видов компенсаций.

Сбербанк является крупнейшим банком в России. Именно поэтому зачастую граждане обращаются именно в отделения Сбербанка для оформления ипотечного кредитования.

Как правило, заемщикам предлагаются минимальные процентные ставки, а при желании они могут воспользоваться оформлением документов для вступления в какую-либо бюджетную или льготную программу, если для этого есть основания.

Частичное погашение

В связи с увеличенным потоком ипотечных заемщиков Сбербанк чаще всех сталкивается с досрочным погашением. Здесь есть свои правила и особенности ипотечного кредита.

К примеру, досрочное погашение в виде превышения ежемесячных выплат в этом банке подлежит накоплению. То есть на каждого заемщика открывается счет, куда он может вносить ежемесячные платежи и дополнительные суммы.

Условия ипотеки в Сбербанке России
Условия ипотеки в Сбербанке России

Сам же Сбербанк в установленный день снимает лишь фиксированный ежемесячный платеж.

Оставшиеся деньги по-прежнему продолжают храниться на счете.

Снять их нельзя, но можно использовать для следующего платежа – пропустив выплату, банк автоматически снимет денежную сумму в счет ипотеки.

В этом случае, если заемщик желает внести определенную сумму в счет основного долга, ему следует прийти в отделение банка и написать заявление о просьбе дополнительно в день платежа снять указанную в заявлении сумму.

Подобного рода действия следует проводить при частичном погашении кредита.

Полное погашение

А если заемщик решил полностью расторгнуть договор? Здесь следует внимательно перечитать текст документа. Как правило, Сбербанк не запрещает досрочного погашения, но нередко здесь имеются определенные условия.

В зависимости от срока кредитования банк устанавливает минимальный срок ежемесячных выплат, в течение которого заемщик обязан платить согласно договору. Обычно, это первые полгода – в течение этого времени заемщик не имеет права проводить полное или частичное погашение.

В договоре же указаны прочие правила для досрочного погашения ипотеки. Согласно основным фактам досрочное погашение ипотечного кредитования в Сбербанке выглядит следующим образом:

  • Примерно за полтора месяца заемщик должен предупредить сотрудников Сбербанка о своем намерении досрочного погашения. 30 дней для «подготовки» банк указывает в своем договоре, 5 дней сотрудникам необходимо для расчета процентов и оставшейся суммы, подготовки документов. Получается, что минимум уведомление должно поступить за 35 дней.
  • Само уведомление проходит в письменной форме. Заявление можно подать, написав его от руки или напечатав произвольно. Главное, сохранить при оформлении установленную последовательность: в правом верхнем углу заполнить «шапку», написать «уведомление» и свой текст, в завершение поставить дату и подпись.
  • После оформления уведомления его следует отнести в отделение Сбербанка, где была одобрена ипотека. У сотрудников есть 5 рабочих дней для проведения всех необходимых вычислений. Здесь создается новый график платежей.
  • В день внесения денежных средств на счет необходимо опять прийти в отделение Сбербанка для оформления необходимых документов.

Вот тут следует уточнить, что после полного погашения ипотеки заемщик должен попросить выдать ему определенный документ, в котором будет указано, что в банке задолженностей нет. Сами же сотрудники Сбербанка подобные справки не предлагают.

Но заемщику они необходимы для дальнейшего обращения в Россреестр, где требуется снять обременение с квартиры и заказать новое свидетельство о праве собственности.

Более того, документы необходимы для обращения в страховую компанию, где заемщик вправе вернуть денежные средства за неиспользованный страховой период. Суммы могут быть и небольшими, но все же.

Чтобы не ошибиться в досрочном погашении ипотечного кредитования, следует обратиться в отделение Сбербанка для консультации. При этом следует захватить кредитный договор и закладную на жилплощадь.

При наличии материнского капитала

Материнский капитал сегодня – это не только приятная «доплата», но и способ приобретения жилья для тех семей, которые не планировали останавливаться на одном ребенке. Можно ли досрочно погасить ипотеку материнским капиталом?

Да, законодательно этиденежные средства можно тратить на улучшение жилищных условий. Погашение уже действующей ипотеки не исключение.

Условия

С законодательной стороны вложения денежных средств материнского капитала для приобретения жилья разрешено с 1 января 2009 года. В регионах России подобной суммой можно погасить примерно 30-40% от общей стоимости жилья. Но здесь имеются свои условия, где выделяют:

  • Приобретаемая в дальнейшем недвижимость или уже купленная жилплощадь должна находиться на территории РФ и улучшать жилищные условия молодой семьи, согласно минимальным показателям площадей, установленных в регионе.
  • Представленные денежные средства не подлежат для погашения пеней, штрафов и прочих начислений за отсутствие своевременных выплат.
  • Денежные средства могут быть использованы только при долевом участии родителей (матери) и детей в приобретении жилплощади.
  • Погасить досрочно действующую ипотеку, можно не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка.

Заемщиком перед банком может выступить мать или отец. Но в случае оформления ипотечного кредитования на отца, необходимо представить свидетельство о регистрации брака, в противном случае в использовании маткапитала для взноса будет отказано.

Последовательность

Использование денежных средств, выданных за рождение второго ребенка для погашения действующей ипотеки, должно проходить в точно установленной последовательности.

Любые махинации в виде отсутствия некоторых документов для ускорения процесса приведут к аннулированию «сделки» и требованию вернуть денежные средства.

Итак, последовательность использования материнского капитала выглядит следующим образом:

  • Для начала следует обратиться в банк, где заемщик ставит в известность дирекцию о намерении досрочного погашения ипотеки, путем использования материнского капитала. На этом же этапе следует попросить о подготовке документов – сотрудники должны приготовить справку об остатке основного долга.
  • Теперь следует обратиться в Пенсионный Фонд, где владелец материнского капитала подает заявление-просьбу на использование по назначению. К заявлению, которое заполняется по установленному образцу, предложенному в Пенсионном Фонде, прикладывается пакет документов, куда входит: документы для удостоверения личности, чтобы подтвердить права собственности на сертификат; сам сертификат; документы из банка – кредитный договор и выписку об остатке; свидетельство о праве собственности на приобретенное жилье; заверенное письмо у нотариуса о намерении внести мать и детей в долевую собственность (если до этого собственником жилплощади являлся только отец детей); выписка с финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным услугам; копия свидетельства о браке и документы на супруга в случае оформления ипотеки на него.
  • Точный список документов необходимо узнавать в самом Пенсионном Фонде, поскольку в зависимости от ситуации или даже региона, он может значительно меняться.
  • При подаче заявления и документов сотрудник госучреждения выпишет расписку, где перечислит всю предоставленную документацию. Собственникам материнского капитала остается ждать некоторое время, в течение которого сотрудники будут проводить проверку положений и ситуации.

В течение месяца собственникам должно прийти уведомление о решении Пенсионного Фонда.

В случае положительного ответа следует вновь обратиться в банк для подачи нового заявления, где указываются намерения о досрочном полном или частичном погашении кредита. К заявлению следует представить копию положительного ответа из Пенсионного Фонда.

Теперь можно попросить о перерасчете процентов – как только Пенсионный Фонд перечислит денежные средства, для чего срок отводится в два месяца, ежемесячные платежи автоматически уменьшатся.

Нередко от Пенсионного Фонда можно получить отказ, но это происходит только в случаях превышения заявленной в заявлении суммы относительно имеющихся денежных средств на маткапитале, недостатка каких-либо документов, в случае лишения родительских прав матери или отца и прочих оснований.

Материнский капитал для ипотеки
Материнский капитал для ипотеки

Чтобы не попасть впросак, в полной мере следует проконсультироваться по условиям предоставления возможности использования материнского капитала в Пенсионном Фонде.

Досрочное погашение ипотеки — непростая процедура.

Она требует тщательного просчета и выбора определенного пути для хода.

Не следует пренебрегать консультацией кредитного специалиста, который поможет определить все преимущества и недостатки подобных действий.

Возможно, конкретно для вашего случая лучше будет оставить ипотечное кредитование в полной мере, или погасить его частично. В любом случае, возможность прекратить выплаты раньше срока выглядит привлекательно и по-своему выгодно.

О том, как досрочно погасить ипотеку, можно узнать из видео:

 

 

 

 

 

 

 

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Leave a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

 

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: