Срок приобретательной давности – как получить право собственности

Приобретательная давность – это уникальный метод приобретения права собственности на имущество. Бытует мнение, что заполучить имущество в собственность таким способом очень просто. На самом деле это не так, по двум причинам.

Во-первых, срок приобретательной давности очень большой. Во-вторых, придется соблюдать четыре обязательных условия на протяжении всего срока и доказать в суде, что они были действительно соблюдены. Лицо не несет никаких финансовых затрат по приобретению или созданию вещи. Право собственности возникает лишь на основании длительного пользования вещью.

Что представляет собой приобретательная давность?

Приобретательная давность призвана исключить ситуацию с выпадением из оборота вещи, по причине отсутствия собственника, но у которой есть реальный владелец.

В качестве давностных владельцев могут выступать юридические и физические лица. Такие лица не должны являться собственниками имущества, но владеть им и пользоваться, непосредственно воздействовать на вещь.

Чаще всего приобретательная давность применяется по отношению к объектам недвижимости.

По истечении 15 лет пользования недвижимым имуществом, у владельца возникает право, обратится в судебную инстанцию с заявлением. В отношении других вещей применяется более короткий срок и составляет 5 лет.

В случае с недвижимостью, право собственности в обязательном порядке подлежит регистрации в установленном порядке в Росреестре.

Законодательство о приобретательной давности

Основные положения и сроки приобретательной давности установлены в статье 234 ГК РФ. Положения относительно начала течения срока давности урегулированы ст. ст. 301, 305 ГК.

Процессуальный аспект освещен в ГПК и в АПК, которые позволяют рассматривать такие споры в исковом производстве и в рамках особого производства. Если известен собственник имущества, то в суд необходимо обращаться с иском о признании права собственности.

В ситуациях, когда никаких сведений о собственнике нет, то в суд необходимо обращаться с заявлением об установлении факта открытого, непрерывного и добросовестного владения. В данном случае ответчика в суде не будет, но если спор относительно недвижимого имущества, то к процессу будет привлечен государственный регистратор.

Положительное решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений о новом собственнике в Росреестре.

Процедура регистрации прав собственности, включая случаи приобретения его на основании приобретательной давности, установлены ФЗ-218 от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

Действующей редакцией Земельного кодекса не предусмотрен порядок получения земли по приобретательной давности. Однако если опираться на ГК, то никаких ограничений в этом вопросе нет.

Условия применения

Для получения права собственности требуется одновременно соблюсти 4 обязательных условия:

• использовать вещь открыто;
• постоянно и непрерывно ей пользоваться;
• являться добросовестным пользователем;
• относится к вещи как к собственной.

Открытость владения означает, что пользователь вещи не скрывает, что у нее нет собственника. Если пользователь вещи принимает меры по ее сохранности, то это совершенно не означает, что владелец пытается ее скрыть.

Владелец вправе защищать вещь от посягательств третьих лиц, даже не будучи ее собственником. Однако это правило не распространяется на ситуации, когда защита применяется от собственника или законного владельца, который им стал на основании договора или закона.

В более широком смысле, открытость – это фактическое осуществление всех правомочий, которые осуществлял бы собственник. Суд не признает никаких прав на вещь, если истец будет всячески скрывать факт отсутствия собственника или укрывать наличие договорных отношений.

Если во время срока приобретательной давности, владелец прекращал пользование вещью, то такое использование не будет считаться непрерывным. Это правило не распространяется на случаи, когда вещь передается в аренду. Однако если владелец обращался в суд с иском об истребовании вещи из пользования третьего лица, то это будет расцениваться как прерывание срока приобретательной давности.

Не прерывается срок, если вещь переходит к правопреемнику. Например, если владелец умирает, у него в пользовании на протяжении 7 лет был дом, то законному наследнику остается прожить в нем 8 лет, а не 15.

Добросовестность владения означает, что пользователь предполагал или был полностью уверен, что вещь ему передана в собственность. Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что добросовестность расценивается как уверенность владельца, что он поступает полностью в рамках закона и пользуется вещью исключительно так, как использовал бы ее, если она была его собственностью.

С другой стороны, добросовестность является сугубо оценочным понятием, поэтому не имеет однозначной трактовки ни в законе, ни в судах.

Немного другая ситуация с бесхозным имуществом. К примеру, владелец не знает, кто собственник вещи или не в состоянии его установить. Главное условие – соблюдение добросовестности во время передачи вещи. В будущем пользователь может узнать, что он не является фактическим собственником имущества, но это не делает его недобросовестным.

На самом деле это субъективная категория права и недобросовестность или добросовестность владения может установить исключительно суд в рамках конкретного рассматриваемого дела.

Последнее обязательное условие – владелец обязан пользоваться вещью как собственной. Проще говоря, приобретательная давность не вступит в силу, если вещь передана на условиях гражданско-правового или трудового договора.

Если имущество передано в безвозмездное пользование или для хранения, в аренду, даже если сделка имеет спорные положения, получить право собственности по приобретательной давности не получится.

Чем отличается собственник от владельца?

В качестве собственника и владельца может выступать юридические или физические лица.

Собственник – это лицо, за которым зарегистрировано право собственности на определенное имущество.

Он вправе делать все что угодно со своим имуществом, совершать любые юридически значимые деяния в его отношении, включая отчуждение, дарение, мену. Главное, чтобы такие деяния не противоречили законодательству.

Владелец – это лицо, имеющее право обладать имуществом и воздействовать на него до момента прекращения правоотношений. У этой вещи может быть собственник, не совпадающий с владельцем.

Когда не применяется?

Прежде всего, владелец имущества не вправе воспользоваться приобретательной давностью, если он нарушит хотя бы одно из обязательных четырех условий пользования им.

Не применяется приобретательная давность в следующих случаях:

1. если имущество было занято самовольно, без уведомления собственника;
2. имущество находится в долевой собственности;
3. если таким способом пытаются легализовать самовольно возведенный объект, то есть построенный без разрешительных документов.

Нельзя получить в собственность имущество, если оно передавалось на правах оперативного управления, в аренду или по другому виду договора, не предполагающему передачу прав собственности.

На какое имущество распространяется закон?

Перечень имущества, которое может перейти к владельцу на основании приобретательной давности никаким нормативным актом не предусмотрен, следовательно, это может быть, все что угодно.

Однако приобретательная давность действует только в отношении того имущества, которое введено в гражданский оборот. Это означает, что объект, возведенный без разрешительных документов нельзя получить в собственность на условиях приобретательной давности.

Начало и фактическая длина срока в отношении собственности

Общий срок, предусмотренный для приобретательной давности на недвижимость — 15 лет. Для остальных вещей предусмотрен пятилетний срок.

Однако при определении возможного срока обращения в суд необходимо учитывать, что эти сроки отсчитываются с момента окончания срока исковой давности – то есть спустя 3 года. Получается, что воспользоваться своим право можно только через 18 лет.

Невозможно получить в собственность вещь, для споров о которой не предусмотрена исковая давность. В частности это касается споров об устранении нарушений, которые препятствуют владельцу или собственнику пользоваться имуществом.

Другая распространенная ситуация – негаторные иски, например, иск о признании обременения или прав отсутствующим. Если этот срок меньше или больше, то соответственно и срок приобретательной давности увеличивается или уменьшается.

Срок владения не прекращается, если имущество было передано в аренду или в его отношении подан виндикационный иск, то есть заявление об истребовании имущества. Универсальное правопреемство также не прекращает срок давности.

Под этим термином понимается полная передача всех прав и обязанностей от предшественника к преемнику, в отличие от сингулярного правопреемства, когда передается только часть прав и обязательств.

Можно ли ускорить превращение права владения в право собственности?

Сокращенной процедуры по срокам для давностных владельцев не предусмотрено ни одним нормативным актом. Однако в 2017 году парламентарии Орловской области предложили сократить срок до 10 лет в отношении объектов недвижимого имущества.

Свое обращение они мотивировали тем, что такой большой срок затрудняет рассмотрение заявлений в суде. Найти свидетелей, которым что-то известно о передачи имущества найти практически невозможно. Но главное – свести к минимуму период неопределенности для владельца.

Законопроект зарегистрирован в Госдуме за 3 227462-7 17.07.2017 года. В ноябре того же года документ отозван Правительством РФ.

Несмотря на длительный срок приобретательной давности, все же это реальный шанс по итогу получить право собственности на имущество. При этом на протяжении всего срока использовать имущество, распоряжаться им и даже зарабатывать.

Эксперт на видео расскажет о том, что представляет собой приобретательная давность, какие проблемы рождает неопределенность между владением и правом собственности?