Предварительный договор долевого участия в строительстве: каковы риски его заключения

Долевое участие в строительной сфере нацелено на предоставление возможностей за небольшие затраты стать обладателем жилой площади.

Это очень популярный способ покупки жилья, а также очень востребованный инвестиционный инструмент в сегодняшнее непростое время.

Конечно, для покупателя квадратных метров выгода на лицо – есть возможность по приятной стоимости выбрать недвижимый объект.

Но нужно отметить, что такие вложения представляются очень рискованными и для сокращения рисков необходимо очень ответственно подходить к составлению договора.

Предварительный договор долевого участия в строительстве характеризует намерения его участников, планирующих подписать настоящий.

Он составляется при неполучении разрешения на возведение постройки. Есть ли смысл приобретать недвижимость в запланированном здании, для строительства которого нет соответствующих документов?

Договор долевого участия (ДДУ)

ДДУ для многих единственный способ решения квартирного вопроса без большого риска. Жилье приобретается в строящемся объекте и его цена достаточно невелика, по сравнению со стоимостью таких же метров в готовом и введенном в эксплуатацию строения.

В этом случае дольщик находится под защитой закона. Но даже и здесь существует опасность остаться без вожделенной жилплощади. Итак, что может ожидать покупателя?

Приобретателя недостроенного объекта недвижимости защищает ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», который был создан специально для урегулирования особенностей долевого строительства и исключения возможностей создания мошеннических схем.

Статистика показывает, что сегодня около 90% жилья в возводимых домах приобретается при помощи ДДУ в строительстве.

До 30.12.2004г., момента принятия и вступления в силу вышеуказанного закона, отношения между покупателем и застройщиком оформлялись с помощью договоров инвестиционного сотрудничества или договоров осуществления совместной деятельности, что конечно, не могло гарантировать полной защиты прав приобретателя.

Сегодня договор заключается на определенное жилье с указанием всех его параметров:

• почтового адреса
• номера
• этажности
• площади
• расположения
• цена за единицу измерения
• порядок оплаты договора и сроки его исполнения

Ну и самым важным моментом является период предоставления квартиры дольщику, желательно с проставлением точной даты. При несоблюдении такого положения он вправе прибегнуть к расторжению документа в досудебном порядке, направив письменное уведомление продавцу по окончании двух месяцев от указанного дня.

На застройщика налагается обязательство по возвращению денежных сумм и штрафных пени в течение двадцати рабочих дней.

Также договор возлагает на девелоперскую организацию гарантийные обязательства, действующие пять лет на дом и 3 года на инженерное и технологические оборудование. При обнаружении за указанное время неполадок, они устраняются за счет девелопера либо он возмещает стоимость затрат на их устранение.

В содержание документа должны входить все перечисленные условия, иначе существует вероятность его признания недействительным в судебных инстанциях. На основании требований ФЗ-122, ДДУ и любые изменения и дополнения к нему необходимо зарегистрировать в соответствующих государственных органах.

Существующие риски и возможность застраховаться от них

Надо заметить, что такого вида взаимоотношения подвержены многочисленным рисковым ситуациям. Поэтому в России существуют правила, устанавливающие обязательность страхования таких договоров в страховых компаниях или банках.

ДУ в строительстве подлежит государственной регистрации только при наличии действующей страховки.

Однако возмещению подлежат не все риски, а только следующие случаи:

• Нарушен срок постройки объекта до двенадцати месяцев.
• Неоднократная реализация квартиры различным покупателям.
• Процедура несостоятельности девелопера.
• Разрушение строительного объекта.
• Нет возможности осуществить регистрацию собственности на жилплощадь.
• Необходимость вносить за приобретаемое имущество, свыше предусмотренной соглашением.

Но существуют ситуации, не подлежащие страховой защите, в связи с тем, что высчитать вероятность наступления событий и величину потерь практически невозможно. При этом покупатель не сможет вернуть назад свои деньги в случае наступления таких событий. К ним можно отнести:

• Незаконность выдачи разрешения на строительство.
• Сдача жилого объекта предполагается в срок, больший, чем подлежащих страхованию.
• Оспаривается собственность иными субъектами в суде.
• Недействительность договора.
• Строительство здания остановлено на основании с решения государственных органов.

Предварительный ДДУ: условия и причины заключения

Предварительный договор долевого участия в строительстве дома также весьма популярная форма взаимных отношений продающей компании и приобретателя.

Ведь возможность обрести желанную квартиру за минимальную цену кружит голову многим людям, независимо от специфичности таких связей.

Предварительный ДДУ должен устанавливать временной период, за который участники обязаны заключить основной.

Если таковой не определен, то его подписание должно произойти в пределах одного года с даты составления предварительного соглашения.

Внимание! При не подписании основного договора в определенный срок или ни кем из участников не направлены уведомления для его удостоверения, все обязанности предварительных договоренностей прекращают своё действие.

При возникновении риска уклонения продавца недвижимого имущества от его удостоверения либо растягивания времени до момента прекращения обязательств, ситуацию нужно брать в свои руки. В противном случае потенциальному приобретателю придется провести много времени в органах суда, защищая права на жилое помещение и возвращая потраченные средства.

При возникновении ситуации, когда продавец пытается избежать удостоверения основного документа в определенный им период, необходимо направить ему письменное уведомление о желании составить с ним договор. И если достичь желаемого не удастся, то такая бумага будет являться в суде одним из доказательств намерений приобретателя.

Предварительный ДДУ должен устанавливать обязательные признаки, характерные для долевого участия, и максимально конкретизировать объект договора – жилую площадь.

Ими могут служить:

• Идентификационные признаки предмета строительства, который будет передаваться по постоянному соглашению с соблюдением технической документации.
• Цена договора, сроки и схема оплаты.
• Гарантийные обязательства.

Отсутствие таких положений влечет признание договора незаключенным. Учитывая, что законодательство не устанавливает указание платежей в предварительном варианте, то судами, скорее всего, такая процедура будет характеризоваться как реализация жилой квартиры с авансовой оплатой.

Но часто строители, желая убедиться в платежеспособности клиента, устанавливают обеспечение сделки.

Для обоих видов договоров установлена единая форма, которая предполагает их заключение в письменном виде с указанием обязательных реквизитов всех участвующих и условий, характеризующих процедуру.

Каковы особенности ПДДУ

Предварительный договор долевого участия в строительстве, нюансом которого является намерение о подписании в дальнейшем основного соглашения, не проходит процесс регистрации в специально уполномоченных на это органах, так как не выражает материальных обязательств о возведении и передаче квартиры приобретателю.

Считается, что он не является по сути процедурой по передаче права собственности на жилое пространство.

Учитывая это, возможны случаи неоднократных продаж одной и той же недвижимости, отсутствие гарантии добросовестности застройщика, а также наличии всех разрешительных документов для постройки жилья.

Тогда как ДДУ обязательны для регистрации в службе Росреестра и оберегают покупателей от случаев недобросовестного исполнения обязательств. Её сотрудники осуществляют экспертизу документов, их соответствие законодательным требованиям, устанавливают законность их получения.

О долевом строительстве и предварительном договоре купли-продажи, можно посмотреть на видео:

Законность заключения предварительного ДДУ

А теперь о главном. Положениями закона ФЗ-214 предоставляются правовые гарантии сторонам долевого участия, в частности:

• Обязательная процедура регистрации договора.
• Залоговое право на недостроенный жилой объект и землю под ним.
• Поручительство банковского учреждения.
• Открытость для изучения проектной и финансовой отчетности девелопера.

Обязанностями застройщика становится привлечение материальных средств только на основании договора, прошедшего регистрационный процесс, которые могут иметь лишь целевое использование, раскрытие бухгалтерской информации и обязательное осуществление аудиторами проверки организации каждый год.

Возможность привлечения капиталов дольщиков у строительной компании появляется только при получении разрешения на возведение здания в порядке, определяемом действующим законодательством, ознакомления со строительной документацией и приобретением права на территорию под застройку.

К тому же, средства граждан могут привлекаться только после подписания договоров долевого участия. Кстати, если дольщик все же был вынужден внести некоторую сумму по предварительному ДДУ, у него есть право на обращение в суд для признания документа недействующим.

При этом, строительная компания будет подвергнута наложению взыскания и выплате штрафных санкций в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Такие ограничения толкают застройщиков на построение схем, дающих возможность не соблюдать нормы законодательства, заключая различные виды соглашений, не представляющих возможность для передачи недвижимого имущества.

Обязанность, устанавливаемая гражданским кодексом для участвующих в предварительном договоре понуждает их заключить в дальнейшем основной с передачей имущества, выполнением работы либо оказанием услуги на условиях, предусмотренных ранее.

На основании положений статьи 429 ГК РФ, в нем должна содержаться информация, точно идентифицирующая предмет и другие существенные требования ДДУ, о которых упоминалось ранее.

Удостоверение соглашения состоялось при достижении договоренностей в подлежащих случаях форме по существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Под ними подразумеваются:

• Данные о предмете договорных обязательств.
• Основания, являющиеся необходимыми для таких договоренностей.
• Все случаи, по которым могут быть достигнуты договоренности по обращению одного из участников.

Учитывая это, при отсутствии соглашения по одному из условий предварительный ДДУ считается незаключенным. А его не заключение не влечет для участников выполнения никаких обязательств. Складывающаяся ситуация несет риски в виде лишения возможности для дольщиков права приобретение квартиры.

Нужно отдавать себе отчет, что отдавая деньги по таким видам договоров покупатели ограничивают себя в правах на их возврат при возникновении конфликтной ситуации.  Судами не удовлетворяются требования о принуждении застройщика заключить ДДУ, так как предварительный не содержит условий по существу и отсутствуют основания для исполнения обязательств.

При этом, существует возможность для возврата материальных вложений — это взыскать их в виде неосновательного обогащения. Их возврат налагает на застройщика ответственность за использование чужих денежных средств, что означает для него выплату процентов.

Если дольщик – это физическое лицо, девелопер вынужден будет не только компенсировать потраченную сумму, но выплатить удвоенные проценты и возместить нанесенный ущерб.

Несоблюдение сроков подписания основного договора ДУ

Гражданское законодательство устанавливает обязанность определить срок для заключения постоянных договоренностей. Но очень часто застройщик находит массу объяснений, почему им предлагается предварительный договор и именно сейчас он не может заключить с дольщиком соглашение о ДДУ. И, как правило, такие доводы излагаются в устной форме.

Между тем, наступающие последствия могут оказаться ужасающими. Пункт 6 ст.429 ГК предусматривает прекращение обязательств по ПДДУ, если не соблюден период, определенный для подписания основного документа или какой-либо из участников не сделает другой стороне предложение о составлении такового.

Таким образом, обязательства строительной компании могут дальше не исполняться, а материальное обеспечение, внесенное в виде аванса или другого вида платежа, дольщику могут не вернуться. И, кстати, перспективы её взыскания в этом случае отсутствуют.

Несостоятельность застройщика

Ещё одной, весьма распространенной проблемной ситуацией, может стать банкротство строительной организации, с которой приобретатель подписал предварительный ДДУ.

Внеся сумму предоплаты, существует вероятность не только не обрести жилую площадь, но и проститься с деньгами.

Учитывая, что компанией — подписантом ДДУ не предоставляется гарантированное исполнение обязанностей по договору, так как такие отношения не попадают под действие норм ФЗ-214.

Складывающиеся обстоятельства прекращают взаимоотношения покупающей и продающей стороны без компенсации внесенных сумм.

Споры по указанным ситуациям решаются судом в пользу приобретателей, так как любые соглашения, предполагающие продажу жилья, должны характеризоваться как действующие, действительными и нести обязанность девелоперов отдавать жилые площади при различных обстоятельствах.

Конечно, предварительный ДДУ весьма привлекателен для потенциального покупателя жилой недвижимости, когда стоимость квартиры снижена существенно. Но хочется отметить, что защита прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от них самих.

В стране давно сложилась практика подписания различного рода юридических документов без необходимости проведения правовой экспертизы. А когда возникают конфликтные ситуации, пытаются их решить при помощи специалистов, которым для того, чтобы достичь желаемого результата требуется огромный опыт и высокая квалификация, а также приложение массы усилий по восстановлению нарушений.